A haszonélvezeti jog lényegében egy vagyoni értékű jog.

Ez lehet időben kötött (pl. 10 évre kötik meg), vagy lehet élethosszig tartó. Ingatlanértékesítési tevékenységünk során mindkettővel találkoztunk már (az egyik konkrétan 10 évre szólt, egy 77 éves bácsinál), bár gyakoribb az élethosszig (vagy holtig) tartó haszonélvezet.

A haszonélvezeti jog keletkezhet szerződéssel (ilyen például egy ingatlan eladása) vagy jogszabályból eredően, mint például az özvegyi jog esetén (ilyenkor jogszabály szerint a haszonélvezet automatikusan az özvegyet illeti meg a közös ingatlanra és a hozzá tartozó ingóságokra is). Abban az esetben, ha egy jogi személy a haszonélvezetre jogosult, pl. egy Kft., akkor a haszonélvezetnek van egy maximális időtartama. Ez az időtartam 50 év, ennyi idő után a haszonélvezet automatikusan megszűnik.

Fontos tudni, hogy abban az esetben, ha haszonélvezővé válik valaki egy ingatlannal kapcsolatban, akkor annak tulajdonjoga nem lesz az övé. Ugyanakkor teljes körűen birtokba veheti azt, használhatja és hasznosíthatja is, például kiadhatja albérletbe. Azonban, mivel nem az ő tulajdona, eladni, megterhelni nincs lehetősége: ezt csak a tulajdonos teheti meg. Ezért például a haszonélvező nem vehet fel hitelt az ingatlanra.

Röviden, tehát: a haszonélvező a neki juttatott ingatlant szabadon használhatja, annak hasznát szedheti (például albérleti díj), de nem adhatja el és nem teheti jelzálog fedezetévé sem. Nem felelős a használatból eredő értékcsökkenésért, ugyanakkor a haszonélvezeti jog gyakorlása során nem semmisítheti meg és nem is károsíthatja meg a rábízott vagyontárgyat. Más szavakkal, köteles annak állagát megóvni, vigyázni rá, akár időnkénti kisebb-nagyobb javítással is, amennyiben ez szükséges. Abban az esetben, ha ezt nem teszi (hanyagságból, nemtörődömségból vagy szándékosan kárt okoz az ingatlanban, vagy ezzel a magatartással azt okozza, hogy az ingatlan értéke csökken, miközben ez elkerülhető lenne), a tulajdonos jogosan kérhet kártérítést.

 ————————————

HASZONÉLVEZETI JOG BÉRBEADÁSA

A haszonélvezeti jog bérbe is adható. Ez egyszerűen annyit jelent, hogy a haszonélvező megteheti, hogy ennek a jognak a gyakorlását átengedi, például bérbe adhatja az ingatlant. Teheti ezt ingyenesen, szívességből (például egy családtag, barát részére), de megteheti ellenérték fejében is (albérleti díj), melynek haszna őt illeti meg. A tulajdonos jogszabály szerint ezt tűrni köteles.

Haszonélvezeti jog bérbeadása esetén azonban van némi korlát: arról ugyanis értesítenie kell a tulajdonost, és ha a tulajdonos ugyanazon feltételek mellett igényt tart az ingatlan használatára, akkor a haszonélvezőnek vele kell szerződést kötnie. Más szavakkal: a tulajdonosnak előbérlési- és előhaszonbérleti jogai vannak. Ily módon tehát, habár a haszonélvezeti jog erősebb, mint a tulajdonjog, ez a jog bizonyos korlátok közé van szorítva jogszabály által, ahogy azt például itt bemutattuk. Ezen korlátok miatt tehát a haszonélvező csak abban az esetben engedheti át az ingatlan használatát harmadik félnek, amennyiben a tulajdonos azonos feltételek mellett nem akarja használni a szóban forgó ingatlant.

Csak ismétlésképpen: a haszonélvező minden további nélkül élhet azzal a jogával, hogy ő (akár élete végéig) az ingatlanban marad, ott él, onnan nem rakható ki. Vagy azt is megteheti, hogy albérletbe kiadja az ingatlant, és a bérleti díjat ő kapja (amennyiben a tulajdonos nem él előbérlési- és előhaszonbérleti jogával). Természetesen ezekben az esetekben KÖTELES minden közmű- és egyéb rezsi díjak fizetéséről gondoskodni, mivel nem csak a „haszon-oldala” illeti meg ebben az esetben, hanem a „kötelezettség-oldal” is – azon túl, ahogy írtuk, hogy köteles az ingatlan állapotát megóvni és nem tehet kárt benne. Amennyiben ezt elmulasztja, jogilag minden felmerülő többletköltség (az aktuális rezsi fizetési kötelezettségek mellett), beleértve akár a végrehajtói díjakat is, a haszonélvezőt terheli.

Továbbá, függetlenül attól, hogy ő lakik benne, semmilyen beleszólása nincs abba, hogy a tulajdonos kinek, mikor és mennyiért adja el az ingatlant. Nem kell a beleegyezése, a hozzájárulása, azt nem akadályozhatja meg. Ettől függetlenül jogilag továbbra is ő marad a haszonélvező, akárhány tulajdonosváltás is történik.

 ————————————

HASZONÉLVEZET ÉS VÉGREHAJTÁS

A haszonélvezet annyira erős jog, hogy nem vonatkozik rá még a végrehajtási eljárás sem, kizárólag az ingatlan tulajdonjoga vonható végrehajtás alá. Szintén fontos jogilag, hogy amennyiben végrehajtás miatt kerül sor tulajdonosváltásra (például a végrehajtó elárverezi az ingatlant), a haszonélvezeti jog akkor is megmarad.

Jogszabály annak sem szab korlátokat, hogy egy tulajdonnak hány haszonélvezője lehet. Tehát, könnyen előfordulhat az, hogy a szülők vesznek a gyereknek egy lakást, és mindkét szülő 50-50 százalékban haszonélvező lesz a lakáson. Ezt hívjuk részleges haszonélvezeti jognak.

 ————————————

HASZONÉLVEZETI JOG ÖRÖKLÉSE

Fontos lehet tudni azt is, hogy mivel a haszonélvezeti jog személyhez kötődik, ezért azt eladni, örökölni, átruházni nem lehet – maga a jog nem adható át sem élők között, sem halál esetére. Amennyiben valaki át kívánja adni ezt a jogot, az csakis a tulajdonos tudtával és beleegyezésével történhet. Kizárólag új bejegyzésként jöhet létre – tehát, nem átadással, hanem lemondással, és úgy, hogy egy új jog keletkeztetése zajlik ilyen esetekben.

A haszonélvezeti jogról tehát csak lemondani lehet – ingyenesen vagy ellenérték fejében. Ez utóbbiról lentebb mutatunk egy táblázatot, amely bemutatja, miként alakul ez az érték az évek függvényében (haszonélvezeti jog kivásárlási értéke).

INGATLANELADÁS HASZONÉLVEZETTEL

Gyakori dolog, hogy a tulajdonos úgy adja el az ingatlanát, hogy ő maga és/vagy valamely családtagja (férj/feleség, szülő, testvér, stb.) továbbra is benne lakik – általában holtig tartó haszonélvezettel. Ez jogi szempontból gyakorlatilag azt jelenti, ahogy azt fentebb írtuk, hogy tulajdonosból haszonélvezővé válik.

Természetesen ebben az esetben az Adásvételi szerződésben valamennyi haszonélvezőt fel kell tüntetni, valamint azt is, hogy a haszonélvezet mennyi időre szól (időben kötött, pl. 10 évig vagy holtig tartó), akár személyenként külön-külön megadva ezeket, ha eltérőek.

Tehát, megtehetem azt, hogy eladom a lakásom, de továbbra is benne élek, haszonélvezőként. Ez esetben a tulajdonjogom megszűnik, és haszonélvezeti jogom keletkezik, annak minden előnyével és kötelezettségével együtt.

Ebben az esetben általános „vásárlói szabálynak” tekinthetjük – noha jogszabályban ez nincs rögzítve – hogy a vevő (jóval) a piaci érték alatt vásárolja meg az ingatlant. Gyakran előfordul, hogy a piaci ár feléért/harmadáért. Ez egy bevett gyakorlat a piacon.

Ennek oka nagyon egyszerű: ebben az esetben, noha tulajdonossá válik, a vevőnek az égvilágon semmi haszna nincs belőle egy bizonyos (hosszabb) időtartamig. Vagyis, befektetési céllal veszi meg, vagy azért, mert a gyerekének, unokájának, stb. vásárolja, így nem szükséges az, hogy azonnal költözzön (nem is teheti ezt meg a haszonélvező engedélye nélkül).

Ez tehát azt jelenti, hogy ha így adom el az ingatlanomat, akkor azt csak jelentősen áron alul tudom megtenni – senki nem vesz piaci áron vagy kicsivel az alatt ingatlant úgy, hogy azzal jó ideig még „nem tud mit kezdeni”.

Az, hogy mennyit ad egy vevő az így terhelt ingatlanért, nagy mértékben függ a haszonélvező életkorától és általános egészségi állapotától, továbbá, attól is, mennyire „jönnek jól ki” majd egymással, hiszen a vásárlást követően akár hosszú évekig még kapcsolatban kell maradniuk egymással. Nem mindegy tehát, hogy a haszonélvező pl. 65 éves vagy 80-85, és az sem, hogy makk egészséges vagy erősen leromlott az egészségi állapota. A tapasztalatunk ugyanakkor az, miszerint az a tény, hogy mennyire szimpatikus egymásnak a vevő és a (leendő) haszonélvező, ugyanilyen fontos abban az esetben, ha valaki magának vagy a családjának vásárol. Egy befektetőt viszont ez kevésbé érdekel, akár „utálhatják” is egymást, mivel ott más a cél az ingatlanvásárlással.

————————————

HASZONÉLVEZETI INGATLAN MEGTEKINTÉSE ÉS NEM RENDELTETÉSSZERŰ HASZNÁLAT

Jogszabály szerint a tulajdonosnak előre egyeztetett időpontokban joga van (akár havonta is) megtekinteni az ingatlant. Ez azért szokott történni (ezt a jogát azért gyakorolhatja), hogy meggyőződjön az ingatlan állapotáról és arról, hogy a közműveket, rezsit rendszeresen fizetik-e, illetve, hogy a haszonélvező megfelelően gyakorolja haszonélvezeti jogát.

A tulajdonos ezen joga azonban korlátozva van oly módon, hogy tartózkodik a szükségtelen zavarástól. Más szavakkal: nem kellemetlenkedhet feleslegesen és az ellenőrzés kapcsán együttműködik a haszonélvezővel. Ezt – az előzetesen leegyeztetett – megtekintést a haszonélvező nem tagadhatja meg, köteles a tulajdonossal együttműködni és az ingatlanba őt beengedni. Tulajdonosnak ezen joga olyan erős, hogy az ellenőrzés tűrését akár peres úton is kikényszerítheti.

Ha a tulajdonos az ellenőrzés során valamilyen rendeltetésellenes használatot tapasztal (például bármilyen rongálás az ingatlanban, vagy közüzemi számlák befizetésének elmaradása, közös költség tartozás felhalmozása, amennyiben azt a megállapodás szerint haszonélvező fizeti, stb.), a Ptk-nak megfelelően jognyilatkozatot tehet, amelyben tiltakozik a haszonélvező tevékenysége ellen. Amennyiben ez nem vezet eredményre, és a haszonélvező nem hagy fel ezen cselekedetével (tehát, például továbbra is közüzemi számlatartozást halmoz fel, vagy nem hagy fel a rongálással), akkor a tulajdonos megfelelő biztosítékot követelhet a haszonélvezőtől. Ez a biztosíték olyan mértékű lehet, ami a már bekövetkezett- vagy esetlegesen bekövetkező károk elhárításához, kijavításához, kezeléséhez elegendő fedezetet biztosít.

Amennyiben haszonélvező ennek sem tesz eleget, úgy a tulajdonos a haszonélvezeti jogot megtámadhatja, kérheti annak felfüggesztését (lásd a következő, a Hogyan szűnhet meg a haszonélvezeti jog? fejezetnél.)

————————————

RENDKÍVÜLI HELYREÁLLÍTÁS

Előállhat az a helyzet is, amikor olyan rendkívüli javítások, helyreállítások vállnak szükségessé, melyek megfizetésére sem a tulajdonos, sem pedig a haszonélvező nem kötelezett (vis maior), azonban, amennyiben a haszonélvező mégis elvégzi vagy elvégezteti ezeket a javításokat, renoválásokat, és ezzel növeli az ingatlan értékét, úgy a tulajdonos köteles ezt az értéknövekedést haszonélvező részére megfizetni.

————————————

INGATLANFENNTARTÁSI KÖLTSÉGEK HASZONÉLVEZET ESETÉN

Fontos azzal is tisztában lenni, milyen költségek terhelik a haszonélvezettel eladott ingatlan esetében a tulajdonost és a haszonélvezőt. Fentebb már írtunk arról, hogy mi van akkor, ha a haszonélvező nem fizeti a ráeső számlákat, stb. Mit követelhet a tulajdonos, mi van, ha ennek sem tesz eleget a haszonélvező, stb.

Tulajdonost érintő költségek

Általánosságban véve minden kisebb felújítási, korszerűsítési, biztosítási költség, mivel ezen munkálatokkal a tulajdonos tulajdona értékesebbé válik. Továbbá, káresemény esetén a tulajdonos tulajdonát állítják helyre (legalábbis papíron mindenképpen).

Ez alól az állagmegóvás költsége a kivétel, ami haszonélvezőt terheli.

Haszonélvező költségei

Valamennyi, az ingatlan használatával kapcsolatos költséget a haszonélvezőnek kell fizetnie. Ilyenek leginkább a rezsi költségek (villany, víz, csatorna, gáz, stb.).

Az állagmegóvás költsége szintén haszonélvezőt terheli.

A banki költségekkel kapcsolatos kiadások, valamint a közös költség fizetése közös megállapodást igényel.

A haszonélvezet a következők miatt szűnhet meg:

• törlés,
• megváltás, lemondás,
• haszonélvezeti jog megtámadása.

TÖRLÉS

Ennek több opciója van.

• a határozott időre (pl. 10 évre) szóló haszonélvezetet a megállapodásban szereplő idő után lehet töröltetni a földhivatalnál,
• jogi személyek esetén: maximum 50 év után törölhető,
• a holtig tartó haszonélvezetet pedig a haszonélvező halála után lehet töröltetni, amihez szükséges a halotti anyakönyvi kivonat bemutatása és egy kérelem beadása az illetékes földhivatalba.

MEGVÁLTÁS, LEMONDÁS

A haszonélvezet nem képezheti adásvétel tárgyát, azaz, a haszonélvezeti jog nem eladható. A tulajdonosok személye változhat, de a haszonélvező egy esetleges újabb eladás során továbbra is megmarad.

Ugyanakkor, a haszonélvezet a felek megállapodása alapján ellenérték fejében megváltható. Más szavakkal, megegyezhetnek abban, hogy a haszonélvezetet pl. 5 millió forintért „kivásárolhatja” a vevő – ez esetben a haszonélvezet megszűnik. Továbbá, a haszonélvező ingyenesen is lemondhat haszonélvezeti jogáról. Ezeket a megállapodásokat természetesen szintén szerződésben kell rögzíteni.

Az 1990. Évi XCIII. Törvény 72. Paragrafusa rendelkezik arról, hogy a megváltás esetén hogyan számítható ki a lemondásért járó összeg.

A számítás során a haszonélvezeti tárgy (jelen esetben ingatlan) értéke és a haszonélvező kora a meghatározó. Ezt 1 évre vetítik, amelyben a haszonélvezet értékét a törvény a forgalmi érték egy huszadában (1/20) határozza meg. Az, hogy hány évi értéket kell fizetni a megváltásért, ez a haszonélvező életkorától függ. A törvény egy sávosan meghatározott szorzót rendel az életkori csoportokhoz, ahogyan az itt látható.

HASZONÉLVEZETI JOG MEGTÁMADÁSA

Ahogyan a vagyoni értékű jogok általában, úgy a haszonélvezeti jog is vitatható, bíróság előtt megtámadható, illetve, előfordulhatnak olyan körülmények is, amikor a mértéke korlátozható.

A haszonélvezeti jog megtámadása leginkább akkor fordulhat elő, amikor a haszonélvező a tulajdonos jogos tiltakozását nem veszi figyelembe vagy vitatja azt, és biztosítékot sem nyújt a tulajdonosnak (ez a tiltakozás a korábban jelzett rendeltetésellenes haszonélvezeti jog gyakorlása miatt állhat elő, például, rongálás, közüzemi díjak nem fizetése, tartozás felhalmozása, stb.). Ekkor a tulajdonos bírói úton kérheti a haszonélvezeti jog felfüggesztését.

SOKSZOR KIHÍVÁS AZ ELADÁS

A haszonélvezettel terhelt ingatlanok eladása bizonyos tekintetben kihívás. Ezért – amellett, hogy több más ingatlant is értékesítünk – leginkább erre specializálódtunk.

Miért?

Ennek több oka is van. Íme néhány!

• Sok eladó nincs igazán tisztában azzal, hogy mit is jelent pontosan a haszonélvezet, és ez mivel jár. Nem ismeri a jogait, a kötelezettségeit, stb. Ezért nekünk előtte alaposan fel kell világosítanunk őket, hogy képben legyenek – mind az előnyökkel, mind a hátrányokkal. Csak ekkor lehet megfelelő döntést hozni.

• A legtöbben, mivel általában szeretik az ingatlant, amit el akarnak adni (ritka kivétel, ha nem), ezért tudat alatt „ragaszkodnak hozzá”. Ez sok esetben abban nyilvánul meg, hogy a piaci árhoz viszonylag közeli áron szeretnék az ingatlant eladni, és csodálkoznak, ha nincs érdeklődő. Mi abban segítünk ilyenkor, hogy áthidaljuk ezt a „rossz elképzelést”, és segítsünk a „realitás talajára kerülni” ezeknek az eladóknak. Néha EZ a legkeményebb része az egész eladási tevékenységnek. Ezért, ha ez nem sikerül, akkor eleve nem is foglalkozunk az ingatlannal, mert SEMMI ESÉLY se lesz az eladására. Szó szerint SEMMI.

• Sokan képtelenek előre megszűrni a megfelelő érdeklődőket, így rengeteg felesleges kört futnak, mire találnak valakit – HA egyáltalán találnak! Mi ilyenkor alapos szűrést végzünk speciális kérdésekkel, hogy csak azokat az érdeklődőket vigyük oda, akik valóban potenciális vásárlók lehetnek. Sokszor ez azt jelenti, hogy csak minden harmadik érdeklődő jut el egyáltalán az eladóhoz, mert eleve el sem visszük hozzá a többit. Nincs értelme.

• A vevők szinte mindig igyekeznek lenyomni az árat. Ez egy „természetes”, mondhatni, ösztönszerű cselekedet. Azonban ez a haszonélvezetes ingatlanokra hatványozottan igaz: sok esetben annyira alacsony árat hajlandók csak kínálni, hogy az eladó szó szerint köpni-nyelni nem tud. Nekünk ilyenkor muszáj megfelelő értékesítési/lezárási technikákat alkalmazni, amivel ezt kezeljük – sőt, néha pont, hogy visszafordítjuk ezt, és magasabb áron megy el az ingatlan, mint ahogy azt hirdették! Ezt a legtöbb egyéni eladó képtelen megtenni.

• Az adásvételi tevékenység talán legkritikusabb része az, amikor a nagybetűs Vevő vételi ajánlatot tesz. Ilyenkor kulcskérdés, hogy minden részlet pontosan és ott helyben le legyen beszélve, le legyen írva, és ha lehet, valamennyi összeget elkérjünk a Vevőtől biztosítékként. Ha mi nem vagyunk ott, ez sok esetben elmarad vagy hiányos lehet, ami miatt az egész ügylet meghiúsulhat.

• Egy másik kritikus pont maga a haszonélvező kiléte. Az esetek egy jelentős részében NEM az Eladó (tulajdonos) válik haszonélvezővé, hanem valaki más. És előfordulhat, hogy a haszonélvező egyáltalán nem akarja, hogy eladják az ingatlant. Vagy, a Vevő előzetesen nem is tud beszélni a haszonélvezővel, és így kellene döntést hoznia (volt már ilyen). Noha a haszonélvezőnek jogilag semmi beleszólása sincs ebbe, azért nagyon meg tudja nehezíteni vagy akár meg is akadályozhatja az eladást a viselkedésével, magatartásával. Gondoljunk abba bele, hogy ha eladjuk a lakást, lehet, hogy mi soha többet nem is beszélünk a haszonélvezővel (ha ez egy ellenséges valaki, akkor pláne nem), DE A VEVŐNEK AKÁR HOSSZÚ ÉVEKIG TARTANIA KELL VELE A KAPCSOLATOT! Ki vállalja ezt be? Melyik vevő? A legtöbb eladó NEM tudja kezelni ezt a helyzetet. Mi igen. Ezért kell megbízni minket.

• Nekünk vannak befektető partnereink, akiket már ismerünk. Tudjuk, mire számítsunk tőlük. Tudjuk, hogyan beszéljünk velük, mi érdekli őket, stb. Az eladó NEM tudja ezeket. Így vagy nagyon sokára talál csak megfelelő befektetőt/vevőt, vagy az előző pontok valamelyike fog történni. Velünk sokkal-sokkal kisebb az esélye a kudarcra.

Lényegében ezek a főbb szempontok, amiért egy haszonélvezettel történő eladás zátonyra futhat.

Velünk nagyon kicsi erre az esély.

Volt olyan eladás, amikor 1 nap alatt elment az ingatlan, pedig a haszonélvező 65 éves volt és holtig tart haszonélvezettel lett eladva a lakás. Most együtt szoktak kutyát sétáltatni havonta/kéthavonta, vagy akár gyakrabban, kapcsolattartás címén. Rendkívül jó kapcsolat van közöttük. Egy másik alkalommal úgy kellett eladnunk egy lakást, hogy SENKI sem beszélhetett előzetesen a haszonélvezővel, mert az eladó és a haszonélvező nagyon rossz viszonyban voltak. Évek óta nem is beszéltek. A haszonélvező vidéken lakott. 1 hét kellett az eladáshoz, mire megtaláltuk azt, akit ez a dolog nem érdekelt, és hajlandó volt így is egy megfelelő árat adni a lakásért, amivel mindenki elégedett volt. Egyedül ez nem sikerült volna az eladónak. És természetesen olyan is volt, mert ez sem maradhat ki, aki nem hallgatott ránk, nem volt hajlandó a megfelelő áron hirdetni az ingatlant (dupla haszonélvezet mellett!), nem volt rugalmas, nem igazán volt együttműködő – „szerintem ez a lakás megér ennyit, nekem nem sürgős, kivárom, amíg valaki megadja ezt az árat érte”. Az illető azóta is vár, hogy egyáltalán valaki érdeklődjön az ingatlanra. Egyáltalán nem volt „el akarja adni” ügyfél. Nem is foglalkoztunk vele.

Fontos szabály: ha valaki tényleg el akarja adni az ingatlanát, akkor az Eladó és a megfelelő Ingatlanértékesítő együttesen erősebb, mint a Vevő, így sokkal nagyobb eséllyel fog elmenni az ingatlan, megfelelő áron.

 ————————————

Siker haszonélvezetes lakás eladásából!

Kuzma Ferencnek jeleztem, hogy haszonélvezettel eladnám a lakásomat.

Megállapítottunk egy olyan árat, ami a céljaim eléréshez kell, és ami képes érdeklődést kelteni a vevőkben.

Ferenc elkészítette a fotókat és a hirdetést.

A reggeli hirdetés feladásához képest délután 4 órakor már vételi szándéknyilatkozatot írtam alá, a 6 telefonon érdeklődő közül kiválasztva a nekem szimpatikus vevőt. Ferenc még nagyszerű ügyvédet is biztosított, aki mindannyiónk megelégedésére végezte a munkáját.

Hát igen, ez gyors volt!

K.A.

Ha tehát haszonélvezettel szeretnél lakást eladni, akkor mindenképp azt javasoljuk, hogy keress meg minket! Így elég nagy eséllyel gyorsan és megfelelő áron el tudod adni az ingatlant.